Егорьевское ш., 79 км от МКАД
Ручеек СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 15,1 м², участок 3,2 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈409 тыс. ₽/сот. × 3,2 сот. = 1,31 млн → дом −60 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 25 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈202 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈409 тыс. / целевая ≈368 тыс. / пессимист. ≈327 тыс. → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −287 %, ROI −74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск I ≈1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9459
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 409 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 310 000 ₽ (3,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −60 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 974 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 21,5 сот. | 7 900 000 | 367 442 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4,1 сот. | 2 200 000 | 536 585 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 202 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 26 875 / 47 333 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 389 000 ₽ |
| продажа: целевая | 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -937 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −287 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Башмачок-1 СНТ | 15 м² | 4,3 сот. | 710 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восход-2 СНТ | 16 м² | 4,7 сот. | 430 000 | 26 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лесной СНТ | 16 м² | 4,5 сот. | 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134637587 Продаётся дача в городе. Готовый вариант для жизни с весны до поздней осени. Предлагаю ухоженную дачу для тех, кто ценит комфорт и урожай. Участок в идеальном порядке, всё продумано до мелочей. Что имеем: · Дом: Не большой, но очень уютный, светлый, стоят пластиковые окна, внутри обит вагонкой, снаружи пластиковые панели, пригоден для проживания (много соседей живут постоянно). · Участок: Ухоженный, с плодовыми и ягодами (малина, смородина, клубника, яблоня) и цветами. · Теплицы: 2 шт. (для ранних овощей). · Удобства: Свет, центральная вода (в доме и на участке!), летний душ, уличный туалет. · Зоны отдыха: Закрытая беседка (уютно даже в непогоду). · Хозпостройки: Капитальный сарай + новый хозблок. · Бонус: Инструменты, удобрения, весь рабочий инвентарь остаются новым хозяевам можно ничего не покупать! Плюсы локации: · Хороший подъезд в любую погоду. · В пешей доступности: магазины, аптека, пункт выдачи заказов. · Рядом речка для прогулок, парк. · Планируется подключение газа в этом году.