Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Рассвет-Натальино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 64 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 612 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,36 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №945
Рейтинг 65/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Победа СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селена СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 80 286 / 106 946 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 584 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 355 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 357 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Лисичкино-2 КП | 56 м² | 6,5 сот. | 5 989 000 | 106 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 55,7 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лисичкино КП | 55 м² | 6 сот. | 4 799 999 | 87 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Татаринцево с. | 55 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рыболово Парк КП | 54 м² | 9 сот. | 3 400 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет-Натальино СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Татаринцево с. | 58 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 103 276 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Татаринцево с. | 54,8 м² | 4,5 сот. | 4 200 000 | 76 642 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | М-5 Урал 46-й км | 57,2 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 73 427 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 1 550 000 | история площадки |
| 13.11.2025 | 1 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 1 550 000 (+150 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 400 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дачный дом СНТ "Рассвет - Натальино" Дом не зарегистрирован. Дом требует внимания, так ка провис пол и необходимы работы по выравниванию (домкрат и опоры). цена 1,4 с учетом скидки на работы (120-150т, есть ответы на