Егорьевское ш., 26 км от МКАД
Совхоза Раменское пос., Раменский гор. округ
Дача 65 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,26 млн → дом ≈730 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈518 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ипподром ≈1,8 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9449
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 15.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 180 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 260 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Совхоза Раменское пос. | 28,1 сот. | 5 058 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 34,2 сот. | 7 182 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Совхоза Раменское пос. | 6 сот. | 2 979 900 | 496 650 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 41,7 сот. | 7 506 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Клишева д. | 35 сот. | 6 300 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Совхоза Раменское пос. | 49,5 сот. | 8 910 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клишева д. | 5,3 сот. | 2 625 000 | 495 283 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Совхоза Раменское пос. | 30 сот. | 5 400 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Совхоза Раменское пос. | 25 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Совхоза Раменское пос. | 8 сот. | 5 650 000 | 706 250 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 162 / 66 629 / 88 919 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 947 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 509 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 517 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Дубовая Роща пос. | 65,4 м² | 7,1 сот. | 3 600 000 | 55 046 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дубовая Роща пос. | 70 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 65 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 70 м² | 10 сот. | 15 700 000 | 224 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Дубовая Роща пос. | 57 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 67 544 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гжелка пос. | 73,1 м² | 5,3 сот. | 6 500 000 | 88 919 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Стрела СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Борисово СНТ | 66,8 м² | 8,2 сот. | 2 950 000 | 44 162 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вертячево д. | 70 м² | 8 сот. | 16 400 000 | 234 286 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мирный пос. | 59 м² | 8,1 сот. | 3 800 000 | 64 407 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Борисово СНТ | 70 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 08.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам.