Егорьевское ш., 41 км от МКАД
Хуторок СНТ, Раменский гор. округ
Дача 98 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 563 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −2,21 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Кузяево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9448
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 640 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Хуторок СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторок СНТ | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 909 / 31 111 / 55 814 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 584 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 297 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Речицы с. | 97 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 29 897 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новое Жирово дп | 110 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 20 909 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Наука СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сталь-2 СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Березки СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Трошково Светлое КП | 90 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 110 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Звездочка СНТ | 88 м² | 6,2 сот. | 2 750 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Руслан СНТ | 105 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 37 619 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Прибор СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 42 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коптево СНТ | 72 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 98 кв. М на двух этажах. На первом этаже расположена кухня с обеденной зоной. На втором этаже находятся 2 спальни. На территории также есть колодец для водоснабжения. В доме проведет wifi. Территория Снт охраняется видеонаблюдение, шлагбаум и ворота. Растет вкусная груша и очень вкусные яблони.). Дом находится в Снт, рядом есть магазин и остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность.