Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Рассвет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 24.08.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 20 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9441
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 41 875 / 48 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 353 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 513 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сельмашевец СТ | 79,6 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 894 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надежда СНТ | 75 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дубок-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 41 875 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сельмашевец СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ильинское СНТ | 49 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 102 041 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с печным отоплением, с/у в доме+биде, терраса 18м. Кв. ,1 этаж кухня, комната,2 этаж две комнаты, баня с комнатой отдых на втором этаже, хозблок контейнер металлический, участок ровный правильной формы. До станции Куровское 20 минут пешком. Две скважины.