Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Минино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 65 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 615 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 39 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −665 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Шевлягино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9439
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 847 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лопаково д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 185 / 53 704 / 71 429 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Руслан СНТ | 63,8 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 185 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лужайка СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Коптево СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Ивушка СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Отрадное Ветеран СНТ | 49 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 450 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажная из блоков Дача -65 кв. М, с террасой, ст. Шевлягино Снт "Горизонт". Дом оформлен. Как жилой. С пропиской.! -на 7 сотках земли. В 40 минутах от Раменского. Охраняемое. На первом этаже большая кухня, и две комнаты и терраса. На втором одна большая комната и несколько подсобных помещений. Внутренняя отделка из дерева. Вода проведена в дом и в душ. Фундамент железобетонные блоки. Дом теплый, крепкий, в в жару сохраняется прохлада. Окна пластиковые. На окнах сетки от комаров. На участке есть колодец для полива. Рядом магазин. В Снт находится детская и спортивная площадка. Зимой дороги чистятся. Хорошее предложение для тех, кто ценит отдых на свежем воздухе. Рядом лесополоса. В лесу грибы и ягоды. Во круг Снт сосны. Возможен торг Подходит под ипотеку. Помогаем с одобрением ипотеки. Все объекты нашей компании проходят обязательную проверку на юридическую чистоту. Работаем со всеми ведущими банками РФ. Арт. 135098712.