Егорьевское ш., 31 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 47 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, поднимали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −978 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Загорново ≈1,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9438
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 064 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново с. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 13,2 сот. | 4 400 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 58 787 / 83 551 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -978 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кузнецово д. | 50 м² | 4 сот. | 2 850 000 | 57 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вираж СТ | 43 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 66 279 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | сохраненная копия |
| 2.7 км | Дубовая Роща пос. | 45,3 м² | 5,9 сот. | 2 599 000 | 57 373 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Садовое СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вираж СТ | 38,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 83 551 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубовая Роща пос. | 57 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 67 544 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 54 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Текстильщик-3 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 900 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача У Ж/Д Загорново Безопасный Оазис Для Семьи В 45 Мин от Москвы. С пропиской.! Устали от городской суеты? Эта дача в Снт "Вираж-24" (ст. Загорново) идеальное место для семьи: сбежать в природу, но остаться рядом с инфраструктурой. Рядом лес, сосновый и березовый, ж/д станция (18 мин пешком), магазин и детская площадка. До м. Выхино всего 45 мин! Что вы получаете на 6 сотках плодородной земли? Двухэтажный деревянный дом 47 м2: 1-й этаж комната + кухня; 2-й отдельное помещение с отдельным входом. Плодовые деревья (яблони, груши, сливы), большая сосна, 4 туи, огородик небольшой, цветники, зона отдыха. Удобства: электричество со счётчиком, скважина (своя + Снт), оборудованный летний душ, туалет, благоустроенный, сарай. Крупное Снт: асфальт, вывоз мусора, круглогодичные добрые соседи тихо и безопасно. Документы готовы, долгов/обременений нет! Быстрый выход на сделку по минимальной цене дешевле аналогов в районе. Ваш семейный рай ждёт! Все объкты нашей компании проходят обязательную юридическую проверку. Подходит под ипотеку. Помогаем с одобрением. Работаем со всеми ведущими банками РФ. Арт. 134690500.