Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Сокол СНТ, Раменский гор. округ
Дача 65 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 734 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 40 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Игнатьево ≈7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9437
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 734 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 41 429 / 41 667 |
| цена объекта | 3 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 889 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 451 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 925 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лесное СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист-1 СНТ | 60 м² | 8,4 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наука СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 19 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 63 047 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 399 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 399 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Компания "Беляк и Партнеры" предлагает Вашему вниманию в живописном месте Раменского района дачу в Снт "Сокол", с возможностью круглогодичного проживания без права регистрации проживания. Ипотека не Возможна В доме 3 комнаты. Совмещенный санузел ванна, туалет, стиральная машина, водонагреватель. Отопление в доме от газового оборудования. На кухне газовая плита. Пластиковые окна на первом и втором этаже. 2 металлические двери. Закрытая терраса с окнами Пвх. Низ дома утеплен. Дом утеплен пеноплексом, обшит сайдингом. Септик 2×2 кольца. Скважина в кесоне утеплённая. На участке хозблок. Уличный туалет, беседка, вольер. Плодовые деревья. Летнее водоснабжение с апреля по октябрь. Электричество круглый год. Вся мебель остаётся. Можно жить и зимой и летом. Многие собственники живут круглый год. Вокруг сосновый Бор. В Снт "Сокол" хорошие асфальтовые дороги. Зимой чистят снег. Ворота электрические. Около Снт есть торговая точка, до магазинов 500 метров. До автобусной остановки 500 метров, рейсовый автобус идёт до жд станции "Бронницы". До города Раменское 23км. Рядом озеро. Рыбалка, грибы. Все для любителей активного времяпрепровождения. Объект 66426-2909.