Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 100 м², участок 15,5 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.04.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 15,5 сот. = 698 тыс. → дом ≈952 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль −74 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня.
До ст. Запутная ≈14,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9431
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 698 000 ₽ (15,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 952 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 473 / 38 786 / 95 238 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -73 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Лесково д. | 91 м² | 20 сот. | 1 499 000 | 16 473 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Верейка д. | 84 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 95 238 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Карцево д. | 102 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 36 275 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Карцево д. | 102 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 30 392 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Большое Гридино д. | 102 м² | 14 сот. | 6 200 000 | 60 784 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Большое Гридино д. | 90,6 м² | 15 сот. | 5 499 999 | 60 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Коробята д. | 101,7 м² | 22 сот. | 4 200 000 | 41 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Яковлево д. | 87,8 м² | 12 сот. | 2 250 000 | 25 626 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Яковлево д. | 88,4 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 31 674 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Василево д. | 105 м² | 16 сот. | 6 300 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.04.2025 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.04.2025 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2025 | 1 890 000 (−10 000) | история площадки |
| 08.06.2025 | 1 650 000 (−240 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 900 000 (+250 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 650 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой Дом 100 м2 бревно, каркас, (треб. Капитального. Ремонта), стоит на кадастровом учёте жилая площадь 75 м2. Круглогодичный подъезд. Участок 15 сот. Облагорожен, дорожки, газоны, грядки, плодовые деревья, спортплощадка 6 х 12 м, парковка на 4 авто, 2 въезда, строения: Баня 25 м2 практически новая (сруб 2012 г., использовалась редко, только летом) с минибассейном, гараж-сарай 30 м2, вода, эл. 380В (+доп. Возможно 2-е подключение 220/380В), кругом лес, пруд 100м, большое озеро 800м. Магазины, автобус 800м. Газификация 2028 г. Интернет 4G. Доступна доставка из "Пятёрочки", Ozon, Wildberries. Собственность более 3-х лет. При вывозе ненужного имущества возможен существенный торг.