Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот., дерево, 2005 год.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 54/100 · уверенность 69 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,14 млн → дом ≈264 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈804 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Конобеево ≈8,8 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №943
Рейтинг 54/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 136 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 264 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 10,8 сот. | 1 300 000 | 120 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 6,1 сот. | 899 999 | 147 541 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 55 452 / 82 786 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 149 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 804 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Им. Цюрупы пгт | 80 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Им. Цюрупы пгт | 84 м² | 15 сот. | 5 550 000 | 66 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Азимут СНТ | 80 м² | 7,9 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Им. Цюрупы пгт | 76,1 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 82 786 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ворыпаево д. | 80 м² | 10 сот. | 4 650 000 | 58 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Им. Цюрупы пгт | 72 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Им. Цюрупы пгт | 88 м² | 15 сот. | 5 299 000 | 60 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Им. Цюрупы пгт | 88 м² | 15 сот. | 5 650 000 | 64 205 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соболево д. | 78,2 м² | 10 сот. | 2 390 000 | 30 563 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соболево д. | 78,2 м² | 9,3 сот. | 2 390 000 | 30 563 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 400 000 |
Описание
Отвечу на вопросы: услуги риелтора мне не нужны! Если хотите завысить цену с учётом вашей комиссией покупайте сами и продавайте по своей цене! Актуальная цена указана в объявлении Успейте купить дом на участке 10 соток за цену гаража! Документы в порядке, один собственник, полная стоимость в ДКП, дом жилой. На участке: плодовые деревья. Рядом: лес, церковь, магазины (5 мин на авто). Прозрачная продажа через нотариуса или МФЦ. Требуется: замена окон и новая проводка.