Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Родина СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 44,9 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 15.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 640 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈798 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Куровская ≈0,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9428
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 18 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 638 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 949 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 798 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 583 / 30 841 / 72 727 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 152 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родина СНТ | 56,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 28 419 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Анциферово СНТ | 44 м² | 5,1 сот. | 3 200 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Голубой Факел СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 850 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Спутник-3 СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Дзержинец СНТ | 47,1 м² | 5,8 сот. | 2 850 000 | 60 510 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Спутник-3 СНТ | 42,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 59 102 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Южный-5 СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 14 583 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Спутник СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 33 111 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 29.09.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженная летняя дача. 1,5 км пешком/7 минут на машине до города Куровское. Удобное транспортное сообщение с Москвой (электричка до Казанского вокзала, рейсовый автобус до Мцд Раменское). Дом каркасно-щитовой, в нормальном состоянии, 1 этаж для проживания, 2 этаж требует достроя, частично утеплен; отопление печка в отличном состоянии. На участке растут плодовые деревья и кустарники: яблони, груша, смородина, крыжовник, калина, черноплодная рябина, редкое для нашей полосы дерево шелковица (тутовник). Есть огород с грядками, теплица 2023г, клумбы. Вода летний водопровод, плита от газового баллона, туалет/душ летние отдельным строением, небольшой сарай. Учаcтoк 6 сoтoк рoвный, пpавильнoй формы, огоpoжeн частично забopoм. На территории Тсн расположен летний магазин, есть зона отдыха для детей и взрослых, охрана, видеонаблюдение. Рядом грибной лес и лесной пруд. В близком расположении большое озеро, оленья ферма, родник. Один взрослый собственник.