Егорьевское ш., 49 км от МКАД
Смолево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 63,2 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,89 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.01.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 825 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,69 млн / целевая ≈4,22 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈28 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈5,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9427
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 674 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Смолево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 12,5 сот. | 750 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Смолево д. | 12,5 сот. | 600 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Смолево д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Смолево д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 264 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 72 692 / 96 906 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 217 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 28 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Новое д. | 61,4 м² | 20 сот. | 5 950 000 | 96 906 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Загряжская д. | 65 м² | 20 сот. | 4 700 000 | 72 308 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Барское д. | 65 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 73 077 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заволенье д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заволенье д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 60 м² | 11 сот. | 5 200 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Беливо пос. | 61,6 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 43 831 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Геракл СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 30 469 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.01.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 890 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 890 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с земельным участком 15 соток в деревне Смолево продаётся. Особенности объекта: - Расположение: первая линия. - Дом тёплый и уютный, подключен газ. - В доме организованы горячая и холодная вода, есть душевая кабина. - На участке имеется колодец. - Туалет находится на улице, но есть возможность установить его внутри дома. - Отсутствуют ограничения и обременения на объект. Если нужны дополнительные детали или помощь с оформлением сделки, обращайтесь!