Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Новое Жирово дп, Раменский гор. округ
Дача 110 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 20.03.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Игнатьево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9425
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 237 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 655 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новое Жирово дп | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово дп | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 5,5 сот. | 1 150 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,7 сот. | 899 999 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 9,5 сот. | 1 200 000 | 126 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 7,4 сот. | 850 000 | 114 865 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 8,6 сот. | 1 990 000 | 231 395 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жирово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Жирово дп | 6,7 сот. | 670 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 30 862 / 42 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 470 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Хуторок СНТ | 98 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 30 612 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Речицы с. | 97 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 29 897 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Авангард СНТ | 120 м² | 8,5 сот. | 3 300 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Шевлягино СНТ | 120 м² | 8 сот. | 3 550 000 | 29 583 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заря СНТ | 84 м² | 10,5 сот. | 8 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Руслан СНТ | 105 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 37 619 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Утенок СНТ | 100 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 42 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Наука СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Агат СНТ | 100 м² | 5 сот. | 3 700 155 | 37 002 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Трошково Светлое КП | 90 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 110 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект под авансом! Дача 8 соток с правом прописки рядом с ж/д станцией Кузяево! Отличный вариант для семейного отдыха или постоянного загородного проживания круглый год. Участок полностью подготовлен, дом утеплен для зимы. Расположение: Транспорт: Рядом ж/д станция Кузяево и Игнатьево (быстрый выезд в город). Природа: Прекрасное место для тихого загородного отдыха. Дом (каркасный, пригоден для проживания): Фундамент: Ленточный (надежная основа). Утепление: 150 мм дом пригоден для проживания с ранней весны до поздней осени, а при наличии отопления и зимой. Отделка: Обшит сайдингом, крыша металлочерепица. Веранда: На сваях. Коммуникации: Свет заведен в дом. Участок (8 соток, полный порядок): Рельеф: Участок выровнен, завезена и утрамбована земля готов под газон, грядки или ландшафтный дизайн. Границы: Участок отмежеван, полностью огорожен забором из металлопрофиля (безопасно, четкие границы). Застройка: Есть готовый фундамент под баню (отличная основа для экономии). Место под колодец (можно пробурить/выкопать там, где удобно вам). Юридический статус (самое важное!): Категория земель: Земли сельхозназначения. Гпзу на участок получено. Ври: Для дачного строительства с правом возведения жилого дома. Ключевое преимущество: Есть право на регистрацию (прописку) в доме! Это большая редкость для дач. Один взрослый собственник, без обременений и ограничений, быстрый выход на сделку! Показы по предварительной договоренности! Звоните, пишите, как удобно!