Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Сувенир СНТ, Раменский гор. округ
Дача 48 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 15.09.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 702 тыс. → дом ≈847 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −159 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Игнатьево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9411
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 642 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 847 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 646 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сувенир СНТ | 8,1 сот. | 2 600 000 | 320 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сувенир СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сувенир СНТ | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электроизолятор СНТ | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Излучина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор пос. | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор пос. | 7 сот. | 690 000 | 98 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор СНТ | 6,4 сот. | 966 000 | 150 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электроизолятор пос. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 49 892 / 87 500 |
| цена объекта | 1 549 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 316 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 271 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -158 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Электрон СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 62 479 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электроизолятор СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Русь-Обухово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | сохраненная копия |
| 7.1 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Речицы с. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Речицы с. | 54,2 м² | 6,9 сот. | 2 899 000 | 53 487 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Энтузиаст СНТ | 41,1 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Хуторок СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 1 999 999 | история площадки |
| 23.10.2025 | 1 799 999 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 659 000 (−140 999) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 650 000 (−9 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 649 000 (−1 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 549 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 549 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Временно Стоп. Сделка. Продается прекрасный дачный участок площадью 6.43 сотки. Идеальное место для отдыха и садоводства без необходимости вкладываться в базовое обустройство. Участок и расположение: Площадь: 6.43 сотки. Участок крайний, в тихом тупиковом проезде, что гарантирует спокойствие и уединенность. Ограждение: Полностью огорожен забором, полная приватность. Подъезд: Круглогодичный! Дороги зимой чистятся, так как соседи живут постоянно. Подъехать можно на любом транспорте. Инфраструктура: В шаговой доступности (10 мин) весь посёлок Электроизолятор: магазины, аптека, остановка, почта. Коммуникации: Электричество: Есть на участке. Вода: Свой колодец, чистая, вкусная вода. Канализация: Уличный туалет. Постройки: Дом: Летний щитовой дом 6x4 м, два этажа. Готов к заезду. Баня: Русская баня/парилка для полноценного отдыха. Хозблок: Для хранения инвентаря и дров. Насаждения: Сад с плодово-ягодными деревьями и кустарниками (яблони, сливы, смородина, малина и т. Д.). Важная информация: Участок оформлен, чист юридически, в собственности с 1994 года. Помощь в сделке. Категория земли: Сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: Для ведения садоводства. Идеально подойдет: Для тех, кто ищет готовое место для отдыха на выходные и летнего проживания. Для садоводов-любителей. Как первый дачный участок для семьи не требует больших вложений. Хорошему Покупателю Хороший Торг!