Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Ворщиково д., Воскресенск гор. округ
Дача 61,8 м², участок 5,6 сот., бревно.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 905 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Радуга ≈2,1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9407
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Раменье СНТ | 5,4 сот. | 4 500 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ворщиково д. | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Улыбка СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ворщиково д. | 11,7 сот. | 2 800 000 | 239 316 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вдохновение СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист СНТ | 9 сот. | 1 315 000 | 146 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист СНТ | 19 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 136 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 45 414 / 64 407 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 905 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 319 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мирный пос. | 59 м² | 8,1 сот. | 3 800 000 | 64 407 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Борисово СНТ | 66,8 м² | 8,2 сот. | 2 950 000 | 44 162 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 63 м² | 6,2 сот. | 2 750 000 | 43 651 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Первомайское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 2 050 000 | 34 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аист СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 54 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Борисово СНТ | 70 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 74 286 выброс, не в счёт | в продаже 08.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.6 км | Цибино д. | 50 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 108 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Луч СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВнесËН Аванс ДО 15.06.2026. Продается двухэтажный дачный дом общей площадью 61.8 м2 на участке 5.6 соток в Снт "Раменье", Раменский район. Планировка дома продумана для комфортного проживания: на первом этаже расположены кухня, просторная гостиная, спальня и холл; на втором этаже две изолированные комнаты. На территории участка возведен хозяйственный блок, включающий туалет, раковину, душевую и парную, которая требует проведения косметического ремонта. Дополнительные постройки гараж для автомобиля, беседка для отдыха и функциональная теплица из поликарбоната. Участок благоустроен: высажены плодовые деревья, ягодные кустарники и декоративные растения, создающие уютную атмосферу. Летний водопровод обеспечивает подачу воды с апреля по октябрь. Инфраструктура Снт включает магазин, детскую площадку и футбольное поле; территория кооператива огорожена и оборудована пропускной системой. Асфальтированная подъездная дорога содержится в чистоте круглый год. Ключевое преимущество удачное расположение вблизи леса, что гарантирует тишину и благоприятную экологическую обстановку. Объект идеально подходит для сезонного отдыха и спокойной жизни за городом. Код пользователя: 138903. Номер в базе: 10083966.