Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 46 м², участок 7 сот., брус, 1980 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 65 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 683 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −605 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — магистральный; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Беззубово ≈8,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9403
Рейтинг 12/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 580 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 15,5 сот. | 1 500 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 905 / 60 556 / 127 021 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -605 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Федуловская д. | 42 м² | 4,5 сот. | 500 000 | 11 905 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Селиваниха д. | 45 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Зернышко СНТ | 44 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 118 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Селиваниха д. | 43,3 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 127 021 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Березка СТ | 40 м² | 7,6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заболотье д. | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 692485. Отличное предложение. Жилой деревянный дом в поселке Егорьевского района, Московской области с развитой инфраструктурой (д/сад, школа, отделение почты и Сбербанка, клуб, магазины Дикси, Пятерочка - все в пешей доступности). Категория земель ИЖС, участок 7 соток. Общая площадь дома 46 кв. м. (комната и кухня). В доме электричество, вода, газ магистральный заведен в дом, есть печь. На участке второй дом из бруса под крышей на бетонном фундаменте (коробка) 9х9, 2-х этажный, есть колодец, хозблок, туалет, теплица, ягодные кустарники и плодовые деревья. Участок огорожен забором из профнастила. Хорошие соседи, которые проживают постоянно. Круглогодичный подъезд асфальт до дома. Хорошее транспортное сообщение. Прекрасное место для проживания и отдыха (лес, озеро). Рядом сетевые магазины, медпункт, школа, детский сад, дом культуры. Быстрый выход на сделку. 1 взрослый собственник. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку. Торг.