Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Хотеичи с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25,6 м², участок 18,5 сот., дерево.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 18,5 сот. = 1,13 млн → дом ≈317 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 39 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈412 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −304 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Подосинки ≈7,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №940
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 128 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 133 000 ₽ (18,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 317 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 383 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хотеичи с. | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хотеичи с. | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хотеичи с. | 11,3 сот. | 1 100 000 | 97 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 412 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 062 / 75 000 / 140 909 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -303 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | Ветеран СТСН | 32 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 22 м² | 9,5 сот. | 3 100 000 | 140 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Корниловская д. | 20 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом подлежит ремонту, как летняя дача подойдёт. на участке установлены сваи, железобетонные под новый дом 10/10. в селе несколько магазинов ( Дикси, пятёрочка, красно белое, сельский, различные маркетплесы, шиномонтаж, заправка, церковь). за участком протекает речка нерская. вокруг сосновые леса с изобилием ягод и грибов.