Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Сельмашевец СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 79,6 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 04.06.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 461 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 15 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Куровская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9397
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 11 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 461 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 103 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 392 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 615 / 38 571 / 48 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 632 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 216 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 131 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубок-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 41 875 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Надежда СНТ | 75 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Механизатор СНТ | 65 м² | 6 сот. | 950 000 | 14 615 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2024 | 2 800 000 | история площадки |
| 04.09.2024 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 490 000 (−210 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 2 340 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.12.2025 | 2 300 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, в Снт "Сельмашевец" в пешей доступности от г. Куровское Московской области. Снт охраняется, ворота автоматические, подъезд круглый год, зимой чистят все улицы, водопровод централизованный (летний), в Снт Планируется Газ! Участок 6 соток, на участке 2 кирпичных отапливаемых дома. Перый дом двухэтажный, окна пластиковые, шикарный камин, на первом этаже 3 комнаты, на втором этаже 1 большая комната. Много мест для хранения, частично остаётся мебель. Второй дом одноэтажный, в доме проведены Теплые полы. Есть кухня, подключена горячая вода, столовая и одна просторная комната с печкой. На участке есть беседка. С/У на улице.