Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Красный Берег СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 20.06.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 64 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 792 тыс. → дом ≈798 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −936 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Смолево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9394
Рейтинг 36/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 792 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 31 213 / 47 143 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 145 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 038 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 716 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -935 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Красный Берег СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Связист СНТ | 67,2 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 37 202 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка СДТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вертолет-2 СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гаврилково-2 ДНП | 73,9 м² | 7,5 сот. | 2 150 000 | 29 093 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Горняк СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шахтер СНТ | 67,5 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Монтажник 1998 СНТ | 72 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зодчий СНТ | 70 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2025 | 1 950 000 | история площадки |
| 09.07.2025 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 599 000 (−201 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 1 699 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 1 590 000 (−109 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт Красный Берег. Двухэтажный брусовой дом. На первом этаже кухня и две комнаты, на втором просторный холл. Дом на сваях и шлакоблочной подушке, сухо и тепло. На участке летняя кухня с печкой. Вода заведена в дом, есть сезонный водопровод. Душ с бойлером и горячей водой. На участке 8,5 соток посажены плодово-ягодные деревья и цветы. Рядом лес с ягодами и грибами, река Нерская с пляжем. В пешей доступности ЖД станция Смолево. Удобный подъезд и место для парковки. Звоните и записывайтесь на просмотр по телефону!