Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Яблонька-3 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 990 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 19.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 65 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈690 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Егорьевск II ≈5,1 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9380
Рейтинг 74/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Подлужье д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подлужье д. | 7,7 сот. | 399 999 | 51 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подлужье д. | 17,5 сот. | 1 000 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подлужье д. | 9 сот. | 449 000 | 49 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подлужье д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подлужье д. | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Росинка-2 СНТ | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Росинка-2 СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Росинка-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Семья СНТ | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 349 / 60 605 / 74 866 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 448 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 062 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алешино д. | 65 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 63 846 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 62,8 м² | 7,8 сот. | 7 500 000 | 119 427 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 60 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 63 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 36 349 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 60 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Возрождение ТСН | 70 м² | 8,5 сот. | 4 400 000 | 62 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Жукова Гора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 999 999 | 33 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 23.04.2026 | 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 98867980 Продам дачу в деревне Подлужье , Егорьевский район.( дом и участок оформлены) Дом чистый , уютный с верандой : площадь -55кв фундамент( ленточный ) основание : 1-й этаж деревянный сруб утепленный 2-й этаж каркасно-щитовой крыша ( Торг.