Егорьевское ш., 59 км от МКАД
Запонорье д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 29,4 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2024.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈488 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Давыдово ≈3,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9378
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 542 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 599 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запонорье д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запонорье д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запонорье д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ненилово д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ненилово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Давыдово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Давыдово д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Давыдово д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 690 000 | 140 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 488 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 83 333 / 125 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Запонорье д. | 28 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Андреево д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коровино д. | 28 м² | 13,9 сот. | 2 900 000 | 103 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Энергия-94 СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 66 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Малое Кишнево д. | 30 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Заволенье д. | 30 м² | 17 сот. | 3 350 000 | 111 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Крупино д. | 28,2 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 78 014 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Коротково д. | 33 м² | 20 сот. | 2 590 000 | 78 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом на участке 15 соток. В собственности более 20 лет. Два взрослых собственника. В доме электричество, печное отопление, газ балонный. Есть горница и сени(кто знает-тот поймет). Вода-колодец. На участке плодовые деревья, кустарники, цветы. Хорошие соседи (проживают круглый год). Рядом магазин, остановка общественного транспорта, лес(грибные, ягодные места), пруд, карьер, платная рыбалка круглый год. Участок размежеван, документы на руках. Агентствам Прошу Не Беспокоить! Заинтересованным торг.