Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 42,8 м², участок 11 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 26.08.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 786 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈756 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −240 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Егорьевск II ≈0,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9377
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 429 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 786 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10,6 сот. | 3 000 000 | 283 019 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 28 сот. | 5 500 000 | 196 429 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 050 000 | 305 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Голубевая д. | 9,6 сот. | 350 000 | 36 458 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комсомолец СНТ | 2 сот. | 100 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 756 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 250 / 80 232 / 155 556 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 338 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 163 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -240 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Корниловская д. | 40,7 м² | 14 сот. | 1 900 000 | 46 683 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нарцисс СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 99 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Медик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 60 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Меланжист-4 СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 40,5 м² | 7 сот. | 6 300 000 | 155 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 370 000 | 9 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Селиваниха д. | 43,3 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 127 021 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Росинка СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зернышко СНТ | 44 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 118 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.09.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.09.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торгггг! Продаётся дом на земельном участке в черте города! Асфальтированный подъезд прямо у калитки! Все коммуникации центральные (по границе, в дом не заведены). На участке, кроме дома, есть ещё строение, которое можно обустроить под гостевой дом или баню! Сад в придачу, с урожаем яблок и слив! Доступность как Егорьевска, так и Воскресенска! Вокзал, школа, детский сад, магазины. Собственник один, зарегистрированных лиц нет.