Егорьевское ш., 49 км от МКАД
Виноградово пос., Воскресенск гор. округ
Дом 20 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 71 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −612 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Виноградово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9374
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 880 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешино сл. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яблонька СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Виноградово пос. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино сл. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино сл. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виноградово пос. | 22 сот. | 6 500 000 | 295 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 833 / 144 452 / 197 368 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 517 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -612 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Золотая Подкова КП | 24 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Бельково д. | 22,8 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 197 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Белоозерский пгт | 18 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ворыпаево д. | 18 м² | 11 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Конобеево с. | 15 м² | 13 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Колоколово д. | 24,6 м² | 15 сот. | 3 499 000 | 142 236 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок прямоугольной формы 12сот. По границам есть забор, подъезд круглогодичный, соседи все построены, живут круглогодично. Это жилой посёлок, дороги чистят. Есть электричество. Газ проходит по границе участка. Есть колодец для полива. Есть маленький дачный домик 20м, зарегистрирован как жилой, можно прописаться. На фото постройка с синей крышей это баня с парилкой. На участке высажены различные плодовые деревья, ягоды. Пятерочка, строительный рынок и поликлиника рядом. До станции Виноградово пешком 10-15мин. Просьба не беспокоить риелторов.