Егорьевское ш., 48 км от МКАД
Руслан СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 38 м², участок 6 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 488 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Смолево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9370
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 053 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 36 391 / 59 102 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 336 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 269 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 461 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Светлана СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лето СНТ | 40 м² | 8 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Родник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 30 263 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Руслан СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 57 353 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шевлягино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гжель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спутник-3 СНТ | 42,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 59 102 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Родник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Анциферово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135611767 Эксклюзивное предложение! Продается замечательная, двухэтажная дача на участке 6 соток в Снт "Горизонт" 55 км от Мкад. (Казанское направление)Ж/д станция Шевлягино. Все удобства в доме. Есть кухня и две комнаты на первом этаже и одна спальня на втором этаже. Дом не большой, но очень удобный. На кухню подведена вода. Летний водопровод. Второй этаж закрывается. Комнаты уютные, светлые. Удобная лестница на второй этаж. Есть хороший дровник, мангальная зона, Дорожки выложены из кирпича. Залита большая парковка, удобные ворота для въезда автомобиля. Проведен кабельный интернет. Участок ухоженный. На участке расположен сарай и уличный туалет. На участке растут две замечательные сосны. Рядом лес. Территория Снт охраняется. Электронные ворота, сторож, видео наблюдение. Зимой чистят дороги. Один собственник. Межевание есть. Дом оформлен. Документы в порядке. Звоните! Оперативный показ!