Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Нерское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 98,1 м², участок 5,9 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 671 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Конобеево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9369
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 671 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 529 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 5,3 сот. | 1 200 000 | 226 415 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 750 000 | 111 940 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 862 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 39 598 / 71 429 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 058 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Конобеево с. | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Рябинушка СНТ | 102 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русское Поле СНТ | 70 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два дома по цене одного Снт "Нерское": 98 м2 + зимний гостевой | Баня | 6 мин на автобусе до ж/д станции (Казанское направление). Основной Дом: (98.1 м2, летний). 1 этаж: гараж-мастерская. 2 этаж: кухня-гостиная + 2 раздельные комнаты. Удобная лестница ведёт на верхний этаж, где расположена одна большая просторная комната. Дополнительные Постройки: двухэтажный кирпичный дом(бессер-блоки). Баня из бессер-блоков держит жар, минимум ухода. Колодец на участке своя вода. Участок правильной формы, огорожен забором. Локация: Снт "Нерское" (Воскресенский р-н). Озеро внутри Снт + современная детская площадка. Чистые дороги, вывоз мусора, освещение, охрана. Спокойные соседи, развитое комьюнити. Транспорт: 5 мин пешком до остановки (через соседнее Снт). Автобус 40 6 мин до ж/д ст. Виноградово. Ходит регулярно, проблем с выездом нет. Остались вопросы? Звоните! Показ в удобное для Вас время! Код пользователя: 41712. Номер в базе: 12779884.