Егорьевское ш., 67 км от МКАД
Язвищи д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 53,4 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,32 млн → дом ≈683 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈107 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Дулёво ≈4,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9362
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 317 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 683 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 790 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Язвищи д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Язвищи д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дуброво д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 068 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 69 384 / 116 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 235 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Язвищи д. | 52,4 м² | 20 сот. | 2 800 000 | 53 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 50 м² | 22 сот. | 5 800 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 58,2 м² | 11,5 сот. | 5 000 000 | 85 911 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Запрудино д. | 50,3 м² | 15 сот. | 3 490 000 | 69 384 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Малое Кишнево д. | 53,1 м² | 15 сот. | 3 590 000 | 67 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Губино д. | 55 м² | 18 сот. | 9 950 000 | 180 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Бриз СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Отдых СНТ | 56,5 м² | 7,8 сот. | 2 800 000 | 49 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Бриз СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.08.2024 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537425. Земельный участок 15 соток и жилой дом площадью 53,4 кв. М., расположенные по адресу: Орехово-Зуевский район, д. Язвищи, д. 160. Огороженный участок правильной формы, обработан, огорожен. Категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования Лпх. На участке расположен жилой дом, возможно прописаться. Газ по границе участка. Посадки фруктовых деревьев, кустарники, пруд. Полная стоимость в договоре, быстрый выход на сделку, помощь в одобрении ипотеки!