Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Круглово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 46 м², участок 20 сот., дерево, 1956 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 736 тыс. → дом ≈764 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Беззубово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №936
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 793 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 736 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 609 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Круглово д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 18 сот. | 400 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сенькино д. | 23 сот. | 745 000 | 32 391 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сенькино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Костенево д. | 14,7 сот. | 1 150 000 | 78 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чичево д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 44 152 / 95 556 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 671 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -424 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Костенево д. | 47,6 м² | 12 сот. | 1 350 000 | 28 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Круглово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сенькино д. | 50 м² | 28 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Олимп СТСН | 45,6 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Хотеичи с. | 45,1 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 66 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Иванищево д. | 47 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Костенево д. | 55 м² | 15 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Хотеичи с. | 45 м² | 22 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Хотеичи с. | 45 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Внуково д. | 55 м² | 29 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихая деревня в дали от городской суеты. Соседи круглый год, пенсионеры москвичи. Деревня активно застраивается. Асфальт, автобус, снег чистят круглый год. Участок прямоугольный, ровный. Сзади выход на сельхоз поля. Дом с крепким фундаментом и коробкой, окна пластик, погреб сухой. Терраса и двор под снос. Инфо для риелтеров - вашим клиентам говорю реальную цену, ваш заработок - это ваши взаимоотношения с вашим клиентом. Реальному покупателю серьезная скидка