Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Авиатор СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 54 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: скважина; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Цибино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9358
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 939 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 7,7 сот. | 1 600 000 | 207 792 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авиатор СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фестиваль дп | 14,7 сот. | 1 800 000 | 122 449 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фестиваль дп | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фестиваль дп | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михалево с. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михалево с. | 9 сот. | 3 350 000 | 372 222 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фестиваль дп | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цибино д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Цибино д. | 7,2 сот. | 2 800 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 735 / 58 872 / 80 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 028 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 405 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Луч СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Цибино д. | 50 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 108 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 54 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Юбилейный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мельница-2 ДНТ | 59 м² | 13,3 сот. | 3 999 999 | 67 797 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новое Фаустово ДНТ | 54,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 54 845 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ворщиково д. | 61,8 м² | 5,6 сот. | 2 950 000 | 47 735 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Москва Река КП | 48 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 61 458 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Садовое СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мирный пос. | 59 м² | 8,1 сот. | 3 800 000 | 64 407 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, в 15 -20 мин. Пешком от г. Белоозерска. Ж/д. Станция, магазины, поликлинника, рынок. 11 сот., домик 6*9, веранда, свайно-винт. Фундамент, утепленный, свет 15кв и 380, есть скважина, удобства на улице, есть домик для сад. Инвентаря. Удобный подъезд, дорога до участка.