Егорьевское ш., 61 км от МКАД
Ручейный КП, Воскресенск гор. округ
Дача 64,9 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 565 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 20 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Берендино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9356
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 565 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 435 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 519 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Барановское с. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Барановское с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Барановское с. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановское с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановское с. | 30 сот. | 4 777 000 | 159 233 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановское с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановское с. | 8,5 сот. | 323 268 | 38 032 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Барановское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 44 643 / 53 125 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 518 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Олимп СТСН | 80 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Голубое Озеро СТСН | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом-дачей в коттеджном поселке "Ручейный". Поселок расположен в 19 минутах на такси от станции Конобеево и около часа езды общественным транспортом (с учетом расписания автобуса и времени в пути до остановки и от остановки до станции электрички). Обжитое село Барановское находится через дорогу, до магазина Дикси 15 минут пешком, есть хозяйственный магазин, пункт доставки Вайлдберриз, банкомат, рынок. В поселке удобный подъезд и широкие внутрипоселковые дороги, засыпанные гравием и освещаемые в тёмное время суток. Зимой дороги очищаются от снега проезд без проблем в любую погоду. Некоторые соседи живут круглогодично. В поселке организован регулярный вывоз мусора и уборка. Территория огорожена, на въезде работает пост охраны. Рядом есть озеро и обширный лесной массив. Дом построен по каркасно-обшивной технологии компанией "Каркас на века". Подробнее о материалах и конструктивных особенностях строения можно почитать на сайте застройщика (ссылку можем отправить по доп. Запросу, наша комплектация "премиум дом", с зимним утеплением). В нашем доме в отличии проектного образца, в кухне-гостиной сделано окно побольше, не установлены межкомнатные двери и не установлен бойлер для нагрева воды. Осенью и зимой отопление электрическими каминами, с использованием умных розеток. Электричество 15 квт. В доме две спальни и просторная кухня-гостиная. Санузел с септиком. Терраса. На участке есть хозблок с гостевой комнатой, уличный туалет, колодец, лопаточная, компостная емкость. Почва на участке лёгкая, нет застоев после дождей. В доме возможная регистрация по месту жительства.