Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 01.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Давыдово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9353
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 689 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 129 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 611 / 40 670 / 97 879 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 032 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6,1 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6,1 сот. | 1 700 000 | 23 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 65 м² | 9 сот. | 4 800 000 | 73 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 61,3 м² | 8,8 сот. | 6 000 000 | 97 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Заря СНТ | 69,6 м² | 5,5 сот. | 2 800 000 | 40 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубок СНТ | 69 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 48 551 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Давыдово д. | 57,1 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 799 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сельмашевец СТ | 57,7 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 32 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нерское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радуга СНТ | 90 м² | 6,4 сот. | 3 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к покупке прекрасная дача в садовом товариществе "Нерское". Снт "Нерское" находится в непосредственной близости от города Куровское, где доступны все необходимые объекты инфраструктуры, включая железнодорожную станцию и автостанцию. Площадь дома составляет 70 кв. М, предусмотрен второй этаж. Фундамент ленточный. Основная часть дома построена из кирпича, пристройка выполнена из сип-панелей. Второй этаж нуждается в отделочных работах. Земельный участок площадью 6 соток, правильной формы, сухой и ровный. На участке имеется собственный колодец с чистой питьевой водой, летний душ и уборная. Один владелец, оперативный выход на сделку, обеспечивается юридическая безопасность сделки.