Егорьевское ш., 18 км от МКАД
Крона СНТ, Раменский гор. округ
Дача 78 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈529 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,17 млн → дом ≈328 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,25 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,2 млн → от пессимистичной прибыль −232 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 41 км ≈0,8 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9349
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 528 648 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 3 172 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 205 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Шмеленки д. | 15,9 сот. | 8 500 000 | 534 591 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хрипань д. | 14 сот. | 7 297 000 | 521 214 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хрипань д. | 7,5 сот. | 3 397 000 | 452 933 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хрипань д. | 6,5 сот. | 3 897 000 | 599 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хрипань д. | 20 сот. | 11 999 000 | 599 950 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хрипань д. | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хрипань д. | 15 сот. | 7 900 000 | 526 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хрипань д. | 9,2 сот. | 5 990 000 | 651 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хрипань д. | 8,3 сот. | 4 950 000 | 596 386 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хрипань д. | 10 сот. | 6 099 000 | 609 900 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 667 / 66 072 / 84 682 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 729 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 203 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -232 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Крона СНТ | 75 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 50 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кратово дп | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кратово дп | 70 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кратово дп | 90 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нарцисс СНТ | 80,3 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 84 682 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубрава СНТ | 87,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 57 274 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Донино д. | 72 м² | 6 сот. | 2 399 000 | 33 319 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ивушка СНТ | 82 м² | 5,3 сот. | 4 500 000 | 54 878 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубрава СНТ | 66 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 128 788 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Тихие Зори СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пешей доступности рядом с Снт находится железная дорога (электрички) 41 километр. До ближайших магазинов 5 минут на машине, магазинов много (пятерочка., Дикси, фермерские магазины) Участок находится в лесу, есть рядом пруд. Присутствует прописка на постоянное Пмж. 6 соток на участке отдельно построена баня (бревно) В бане есть прихожая, сауна и ванная комната. На задней части участка есть шашлычная зона. Есть цокольный этаж, как гараж и также есть маленький сарайчик. На участке присутствует колодец. Заброиронано до 5 июня.