Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 30,8 м², участок 23 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 06.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 2,57 млн → дом ≈382 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 26 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈416 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — нет; баня/сауна.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9341
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 568 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 403 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 416 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 524 / 62 286 / 112 601 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 881 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 693 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 505 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 418 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Кукшево д. | 31 м² | 23 сот. | 2 950 000 | 95 161 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Теребенки д. | 28,6 м² | 30 сот. | 730 000 | 25 524 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Горшково д. | 30 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Улыбка СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Вишневая д. | 26 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лунинская д. | 24 м² | 13 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Семеновская д. | 37,3 м² | 21 сот. | 4 200 000 | 112 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Горшково д. | 38,8 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 167 526 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Подлесье сад. уч. | 36 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.04.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 23.04.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133815915 Продаётся дом с газом и участком 23 сотки (ИЖС), д. Кукшево, Егорьевский район Расположение: Деревня Кукшево, асфальтированный подъезд, 7 минут на машине до Егорьевска. Тишина, воздух, при этом город рядом. Участок: 23 сотки,