Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Абрамовка д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 52 м², участок 27 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 04.04.2024.
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,4 млн → дом ≈202 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −14 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: колодец; газ — нет; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Ильинский Погост ≈6,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9340
Рейтинг 40/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 398 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Абрамовка д. | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Абрамовка д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Абрамовка д. | 17 сот. | 1 100 000 | 64 706 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Абрамовка д. | 20 сот. | 490 000 | 24 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Устьяново д. | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березовая Роща СНТ | 7,8 сот. | 850 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березка-7 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Степановка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Степановка д. | 15 сот. | 740 000 | 49 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Степановка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 071 / 53 080 / 85 577 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 858 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -14 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Абрамовка д. | 52,2 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 53 640 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Гридино д. | 52 м² | 15 сот. | 4 450 000 | 85 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Гридино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Устьяново д. | 57 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 64 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Шувое пос. | 53,7 м² | 32 сот. | 1 400 000 | 26 071 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Иванищево д. | 47 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Авсюнино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Богородское с. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Богородское с. | 47 м² | 20 сот. | 1 900 000 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Внуково д. | 55 м² | 29 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2024 | 2 400 000 | история площадки |
| 07.11.2024 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 52 квадрата, расположенный на участке в 27 соток. Дом деревянный, можно в нём жить. Во весь двор имеется навес из железа, можно поставить машину. В доме есть две комнаты. Большой участок земли в 27 соток. Вопросы в сообщениях. Торг неуместен. В доме нет газа, проходит труба возле дома, новым жильцам придётся проводить самим газ в дом. Отопление печь, канализации нет, водопровод колодец, недалеко от дома, электричество сейчас в доме отключено. Просьба агенства недвижимости, риэлторов не беспокоить, продажа напрямую.