Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Захарово д., Егорьевск гор. округ
Дом 61 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,75 млн → дом ≈150 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −639 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: газ.
До ст. Егорьевск I ≈4,3 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9339
Рейтинг 41/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 96 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 750 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 459 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Захарово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 50 лет Победы СНТ | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 50 лет Победы СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Захарово д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Афганец СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Афганец СНТ | 18 сот. | 2 300 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Захарово д. | 17 сот. | 9 800 000 | 576 471 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 286 / 58 325 / 91 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -639 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Семеновская д. | 60 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Михали д. | 57 м² | 20 сот. | 4 400 000 | 77 193 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Щеголево д. | 60 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 65 м² | 10,5 сот. | 4 950 000 | 76 154 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Кукшево д. | 57,2 м² | 22 сот. | 5 200 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Корниловская д. | 60 м² | 14 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Росинка СНТ | 70 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 19 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 55 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Ларинская д. | 60 м² | 13 сот. | 2 999 000 | 49 983 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Горшково д. | 60 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.06.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 390 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 000 000 (−390 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! Продам жилой дом в д. Захарово муниципального округа Егорьевск Московской области. Деревня расположена в 2-х км от города, хорошее транспортное сообщение. Рядом зона отдыха с большим водоемом. Перспективное место, экологически чистое, добропорядочные соседи! Дом на первой линии, отличный асфальтированный подъезд. Коммуникации Все Центральные. В доме газ, электричество. Туалет на улице. Центральный водопровод по границе участка, можно подключиться. Участок 20 соток, сухой, ровный, правильной формы, широкий, отмежован. В конце участка есть пруд, в котором водятся караси. Один взрослый собственник, прямая продажа. Разумный торг при осмотре.