Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Алешино д., Егорьевск гор. округ
Дом 95 м², участок 12 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 05.07.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈267 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Егорьевск II ≈4,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9335
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 005 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 295 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алешино д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудиновская д. | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешино д. | 19 сот. | 2 050 000 | 107 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 13,9 сот. | 1 450 000 | 104 317 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 14 сот. | 1 350 000 | 96 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станинская д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станинская д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станинская д. | 35 сот. | 15 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станинская д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 49 824 / 100 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 267 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Заречье СНТ | 95 м² | 15 сот. | 20 000 000 | 210 526 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ефремовская д. | 93 м² | 11 сот. | 9 300 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 94 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 44 681 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Алешино д. | 100 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 95 м² | 8 сот. | 6 750 000 | 71 053 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 94,6 м² | 10,1 сот. | 5 200 000 | 54 968 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Ботагово д. | 98 м² | 15 сот. | 19 000 000 | 193 878 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнышко СНТ | 98 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лунинская д. | 90 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Шувое пос. | 94 м² | 13 сот. | 3 650 000 | 38 830 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 700 000 (+150 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок земли с жилым домом (возможна прописка) в деревне Алёшино. Земельный участок правильной прямоугольной формы, Лпх, площадь 12 сот. Дом пригоден для круглогодичного проживания. Площадь 95 кв. М. Состоит из основной части (деревянной) и пристройки (кирпичной). Технически заселение возможно сразу. В доме два этажа, второй мансардный. На первом этаже: комната с печкой (20 кв. М.), комната в кирпичной пристройке (20 кв. М.), кухня (10 кв. М.), прихожая (10 кв. М.)Второй этаж состоит из одной комнаты (20 кв. М.) и кладовых помещений. На участке есть баня, сарай-дровник, плодовые деревья и кустарники. Участок огорожен со всех сторон. Сосед один. Газовая труба проходит в 2-х метрах от забора по фасадной части участка. Удобный подъезд с двух сторон по асфальтированной дороге. Рядом с домом автобусная остановка, Знаменская церковь. Мимо деревни течёт река Ватаженка.