Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Меланжист-1 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 7,3 сот., каркас.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 504 тыс. → дом ≈796 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −903 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9334
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ольха СНТ | 7,7 сот. | 550 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комсомолец СНТ | 2 сот. | 100 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Корниловская д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Корниловская д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 26 644 / 32 500 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 377 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Лосевский СНТ | 50 м² | 4,1 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Приволье СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2025 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в черте города в непосредственной близости от ЖД и автовокзала. Участок ухожен, произрастают фруктовые и ягодные насаждения, земля удобрена. Дом каркасно-щитовой,2-х этажный, не утеплен. Электричество заведено в дом, на участке колодец с технической водой, имеется врезка в центральный водопровод. В шаговой доступности городская инфраструктура- автобусные остановки, магазины, городской парк "Пегас".