Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 87 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 27.10.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 710 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Берендино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9332
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 710 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 790 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 069 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,8 сот. | 350 000 | 44 872 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спецстроевец СНТ | 5,8 сот. | 1 300 000 | 224 138 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Потаповское СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 375 / 45 440 / 82 778 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 867 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 674 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Анфалово-2 СНТ | 86,5 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 65 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Осташово СНТ | 86 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 25 581 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Олимп СТСН | 80 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рассвет СНТ | 87,4 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 59 497 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Воскресенское ТСН | 80 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 19 375 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сосновый Бор СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Осташово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 34 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Исаково д. | 90 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 82 778 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Перхурово СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Химик-3А СТСН | 83 м² | 13 сот. | 3 200 000 | 38 554 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовая дача для отдыха у леса и озер! Ищете уютное место для выходных и отпуска? Предлагаем крепкий дом на ленточном фундаменте с баней и всем необходимым для комфортного отдыха! Что готово: Дом: 1 этаж кухня, большой зал и место под санузел; 2 этаж две спальни. Коммуникации: электричество в доме, вода из собственного колодца. Баня: с комнатой отдыха и душевой всё для настоящего отдыха! Участок: большой, с заездом с двух сторон. Идеальное расположение: Рядом большой лес и озера для рыбалки и прогулок. Удобная дорога из Москвы: электричка до ст. Конобеево + автобус до Снт. Отдыхайте с комфортом без лишних хлопот! Звоните, чтобы узнать подробности и приехать на просмотр. Код пользователя: 40994. Номер в базе: 10177857.