Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Родничок СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 398 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈8,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9330
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 87 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 127 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово д. | 16,5 сот. | 1 600 000 | 96 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово д. | 13 сот. | 580 000 | 44 615 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тополек СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Костино д. | 23 сот. | 1 500 000 | 65 217 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 688 / 29 160 / 58 550 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 257 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родничок СНТ | 53,8 м² | 5 сот. | 3 149 999 | 58 550 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 54,3 м² | 6,4 сот. | 2 650 000 | 48 803 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Рыжево д. | 60 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Автомобилист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 28 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Некрасово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 945 000 | 19 688 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка СТ | 50 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 990 000 | 19 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Электрон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Щеголево-1 СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 128579340 Предлагаем очень перспективный дачный участок с двухэтажным домом из бруса. Главные плюсы этого предложения: 1. Живая деревня: большинство соседей живут здесь постоянно. Это безопасно, уютно. 2. Готовый дом "под ключ": не нужно заниматься базовой отделкой. Установлены окна Пвх, постелен ламинат, стены обшиты вагонкой. Можно заезжать и пользоваться. 3. На участкe новая бытовка с помeщeниeм пoд xоз блок, туалет и душ(c летa 2025 годa). 4. Потенциал для развития: дом при желании можно сделать тёплым для комфортного отдыха в любое время года. Участок 6 соток ждет новых хозяев для создания своего сада или огорода.