Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Подрядниково д., Егорьевск гор. округ
Дом 41 м², участок 8 сот., панель.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 3/100 · уверенность 58 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 219 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈972 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −220 %, ROI −69 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малеиха ≈19,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9329
Рейтинг 3/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 219 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зеленый Огонек СНТ | 9 сот. | 320 000 | 35 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зеленый Огонек СНТ | 7,4 сот. | 200 000 | 27 027 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зеленый Огонек СНТ | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Иншаково д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Иншаково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 06.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 568 / 27 420 / 56 250 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 094 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −220 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Курбатово д. | 40 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 37,7 м² | 9 сот. | 700 000 | 18 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Семеновская д. | 40 м² | 4,5 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Колычево-Боярское д. | 38 м² | 10 сот. | 8 299 999 | 218 421 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Саввино с. | 40 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 107 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Лесное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Дубрава-2 СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 32 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 25 952 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 128545463 Продается очень ухоженный дом с земельным участком в Деревне Подрядниково. Идеальный вариант для тех, кто ищет не просто дом, а место для жизни в гармонии с природой, где уже вложены силы и любовь в каждый уголок. Дом: · небольшой, но уютный домик в доме 2 комнаты, туалет, душевая, кухня. Участок 8 соток земли есть возможность расширить. Развитая инфраструктура: капитальный гараж для автомобиля, практичная теплица для ранних урожаев, уютная летняя веранда для отдыха и приема гостей. Плодородие и красота: на участке высажено множество плодовых деревьев и кустарников яблони, груши, вишня, смородина, малина и т. Д.], есть грядки. Земля ухоженная, плодородная. · Участок полностью готов: продуманный ландшафт, проведен полив (если есть), установлено освещение. Вложен огромный труд, который новый хозяин оценит по достоинству. Оперативный показ.