Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Родничок СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 398 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 41 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −478 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈8,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9328
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово д. | 16,5 сот. | 1 600 000 | 96 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово д. | 13 сот. | 580 000 | 44 615 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тополек СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Костино д. | 23 сот. | 1 500 000 | 65 217 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 56 318 / 112 500 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -477 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | да: «ванной» + «ремонтом» | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овчагино д. да: «душевую» + «ламинат» | 55 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Надежда СНТ да: «ванная» + «отделкой» | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Станинская д. да: «санузел» + «отделка» | 55 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Успейте купить брусовой домик в деревне. Использовали как дачу. Дом не оформлен. Окна пвх, на полу ламинат, снутри обшит вагонкой. Фундамент ленточный из блоков. На участке новая бытовка с помещением под хоз блок, туалет и душ(с лета 2025 года) Свет заведён в дом, по дому пока не разведен. Имеется скважина с чистой водой, возможно питьевая, пробы не делали. Межевание сделанно, документы все на руках. По документам 6 соток, по факту можно увеличить до 10 примерно, места много. Категория земли-земли населённых пунктов, вид разрешенного использования садоводство, не Снт. Никаких взносов и платежей. (можно перевести в ижс при желании). Быстрому покупателю торг.