Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Рассвет СНТ, Шатура гор. округ
Дача 57 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈850 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −30 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9327
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 912 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 711 / 35 135 / 39 900 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 971 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 660 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -30 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Радуга СНТ | 60,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 711 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 50 м² | 6 сот. | 1 995 000 | 39 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Родник СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 35 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х этажная дача в Снт Рассвет на участке 6соток. Участок ровный, прямоугольной формы, очищен, обработан, огорожен новым забором из профлиста со всех сторон. Есть заезд для авто. На участке колодец для полива, скважина с питьевой водой, уличный туалет. На участке растут яблоня, сливы, вишня, смородина, многолетние цветы. Дом кирпичный с деревянными пристройками. На первом этаже комната с печью( буржуйка) и лестницей на 2 этаж, и комнатой отдыха. На 2 этаже ещё 2 комнаты и спальня. Снт Рассвет с хорошей историей и руководством, огорожено, охраняется, освещается, есть камеры. Подьездные пути хорошие. На территории снт имеется магазин и артезианская скважина с отличной водой! В пешей доступности озера(рыбалка и купание), грибные и ягодные места, отличный лес. Рядом с снт городская баня, пользующая большим спросом! Добраться можно с Казанского вокзала до станции Шатурторф, далее пешком 30 минут по посёлку, на автобусе 10минут, местные таксисты доставят быстро и недорого за 5 минут. Посёлок Шатурторф с хорошей инфраструктурой, есть аптеки, почта, сбер, поликлиника, парк, множество магазинов, строймаги. Один собственник, электронное межевание, возможность прописки. Гарантия чистоты сделки, тк наше агентство Мегаполис входит в Гильдию риэлторов по Московской области и имеет отличную юридическую базу.