Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Спектр сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., брус.
Цена 350 тыс. ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 225 тыс. → дом ≈125 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 21 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈432 тыс. / целевая ≈389 тыс. / пессимист. ≈346 тыс. → от пессимистичной прибыль −252 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шатурторф ≈4,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9322
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Велино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 31 666 / 52 083 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -251 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Дружба СНТ | 15 м² | 5 сот. | 450 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Радуга СНТ | 12 м² | 8 сот. | 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 12 м² | 6 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.9 км | Дружба СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 625 000 | 52 083 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок и садовый домик в Снт Спектр. Участок отмежеван, огорожен, есть колодец, электричество заведено в дом. Один собственник, документы для сделки готовы. Рядом расположены автобусная остановка и продуктовые магазины.