Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Корниловская д., Егорьевск гор. округ
Дом 140 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 62 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 751 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,53 млн / целевая ≈8,58 млн / пессимист. ≈7,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,87 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈0,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9321
Рейтинг 74/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 751 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 549 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 064 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Корниловская д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Корниловская д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Любава СНТ | 14 сот. | 925 000 | 66 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Корниловская д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яблонька СНТ | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Корниловская д. | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 671 / 63 082 / 99 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 871 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | 141 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 143 м² | 8,5 сот. | 5 800 000 | 40 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 150 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 39 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Спутник СНТ | 146 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 37 671 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 140 м² | 7 сот. | 11 300 000 | 80 714 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 174 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 57 471 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 100 м² | 10 сот. | 9 900 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Семеновская д. | 150 м² | 12,8 сот. | 9 350 000 | 62 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Шувое пос. | 146 м² | 11 сот. | 10 500 000 | 71 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Курбатиха д. | 158 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 66 456 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся полностью кирпичный жилой дом 9х9, объект незавершённого строительства. Земельный участок 9 соток, межевание сделано, с одной стороны огорожен забором из Профлиста. Крыша покрыта металлочерепицей. Подходит под все виды оплаты, один взрослый собственник, свободная продажа. Звоните, документы в порядке, готовы к сделке!