Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 100 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 375 тыс. → дом ≈875 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: свет — 380 В; в описании: баня.
До ст. Запутная ≈14,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9320
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 900 / 27 540 / 88 095 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 180 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Великий Край д. | 100 м² | 6,5 сот. | 1 950 000 | 19 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лосевский СНТ | 100 м² | 4,3 сот. | 1 190 000 | 11 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Саввино с. | 100 м² | 4,7 сот. | 1 190 000 | 11 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лосевский СНТ | 96 м² | 4,2 сот. | 1 300 000 | 13 542 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Яковлево д. | 84 м² | 11 сот. | 7 400 000 | 88 095 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Яковлево д. | 84 м² | 11 сот. | 6 400 000 | 76 190 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Федякино д. | 80,4 м² | 10 сот. | 4 550 000 | 56 592 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Саввино с. | 84 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Яковлево д. | 82 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 28 659 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Большое Гридино д. | 75,7 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 26 420 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютное убежище в окружении леса: Жилой дом 100 м2 с участком 7,5 соток! Дом требует капитального ремонта! Все подробности можете уточнить по телефону! Благоустроенная территория: участок облагорожен с любовью: ухоженные дорожки, изумрудные газоны, аккуратные грядки и взрослые плодовые деревья. Для активностей предусмотрена спортплощадка 6×12 м. Два въезда и парковка на 4 автомобиля обеспечат комфорт для гостей. Хозяйственные постройки: · Почти новая баня 25 м2 (сруб 2012 г., использовалась редко, только летом) с мини-бассейном. · Гараж-сарай 30 м2. Коммуникации и инфраструктура: · Водоснабжение, электричество 380 В + возможность второго подключения 220/380 В. · Газификация запланирована на 2028 г. · Стабильный 4G-интернет. · Доступна доставка из "Пятёрочки", Ozon, wildberries. Локация для души: в 100 м лес и пруд, в 800 м большое озеро. Магазины и остановка автобуса также в 800 м. Право собственности более 3 лет чистая юридическая история. Идеальный вариант для тех, кто готов вдохнуть новую жизнь в дом с характером и наслаждаться природой каждый день.