Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Коптево СНТ, Раменский гор. округ
Дача 54 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 12.02.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 618 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 39 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Игнатьево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9312
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 618 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 259 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Коптево СНТ | 7,4 сот. | 547 000 | 73 919 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево СНТ | 8,2 сот. | 978 000 | 119 268 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коптево СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 8,4 сот. | 1 050 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 6,5 сот. | 975 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 9,3 сот. | 1 250 000 | 134 409 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 6,5 сот. | 800 000 | 123 077 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 7,5 сот. | 980 200 | 130 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 10,3 сот. | 1 546 500 | 150 146 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 185 / 40 514 / 55 533 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 355 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 237 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 884 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 561 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.3 км | Ивушка СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Руслан СНТ | 63,8 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 185 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Текстильщик-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 55 533 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Березка СНТ | 62,9 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 39 587 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Клишева д. | 70 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 75 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Снт. На участке: Дом 54 кВ. М и бытовка( использовалась, как кухня), туалет, скважина. Участок разработан под посадки, есть плодовые деревья и кустарники( смородина, малина, яблони, вишня и т. Д). Решается вопрос с проведением газа. В шаговой доступности школа, сад, магазины, автобусная остановка. Тихое, уютное место, круглогодичный подъезд, соседи живут постоянно.