Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Надежда СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 04.08.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 825 тыс. → дом ≈475 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 19 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −467 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9310
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 50 лет Победы СНТ | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Захарово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 50 лет Победы СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Афганец СНТ | 18 сот. | 2 300 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Афганец СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Захарово д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Захарово д. | 17 сот. | 9 800 000 | 576 471 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 919 / 45 834 / 59 375 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -467 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Горка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Хорлово пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 54 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Рассвет СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Семиславка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Лосевский СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 700 000 | 18 919 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Химик-3А СТСН | 37 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 37 838 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 10.09.2025 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.11.2025 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 112319363 Продается земельный участок с двухэтажным домом в Тсн "Надежда" деревня Захарово, рядом с городом. Участок ровный, правильной формы, с плодовыми деревьями и кустарниками. На участке есть колодец, летний душ и туалет. Дом двухэтажный, построен из кирпича на фундаменте. Второй этаж и кухня обшита сайдингом. Второй этаж и кухня сделаны из дерева. Электричество проведено. Подъезд к дому хороший, дорога асфальтирована. Локация этого места очень привлекательна для проживания, рядом остановка общественного транспорта. Это редкое предложение, которое стоит рассмотреть. Торг!