Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Пановская д., Егорьевск гор. округ
Дом 71,8 м², участок 30 сот., кирпич.
Цена 930 тыс. ₽, снижали с 980 тыс.; первая цена 980 тыс. ₽ от 05.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈41 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈790 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,17 млн / целевая ≈4,65 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 46 %, ROI 86 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈15,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9309
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 34 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 226 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пановская д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пановская д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пановская д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Низкое д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Низкое д. | 19,5 сот. | 800 000 | 41 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Низкое д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Низкое д. | 17 сот. | 510 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Низкое д. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Низкое д. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каменская д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 436 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 330 / 66 442 / 93 443 |
| цена объекта | 930 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 790 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 911 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 135 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 908 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 86 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Великий Край д. | 74,4 м² | 17 сот. | 4 850 000 | 65 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Парыкино д. | 71 м² | 30 сот. | 5 230 000 | 73 662 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Великий Край д. | 88 м² | 25 сот. | 5 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Захарово д. | 61 м² | 24 сот. | 5 700 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | 85 м² | 23 сот. | 17 499 000 | 205 871 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | Рудне-Никитское д. | 60,6 м² | 18 сот. | 3 050 000 | 50 330 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Лунинская д. | 84,2 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 67 696 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Зевнево д. | 63 м² | 25 сот. | 4 000 000 | 63 492 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Шувое пос. | 56 м² | 15 сот. | 3 999 000 | 71 411 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Шувое пос. | 91 м² | 21 сот. | 1 505 000 | 16 538 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 980 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 930 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 930 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём жилой дом с Земельным участком 30 соток и гаражом. Дом кирпичный два этажа, требуется ремонт, гараж кирпичный в хорошем состоянии с высокими потолками 3 метра, перекрытия плиты жби, большие ворота (влезает газель). Участок огромный правильный формы, меживание есть. На территории гараж, дом, два колодца. Дом жилой подходит для постоянной регистрации, прописки. Газификация деревни до 2028 года. Асфальтированный подъезд, зимой дорогу чистят, Свободная продажа, быстрый выход на сделку. Риэлторов прошу не беспокоить, продадим сами. Ни Каких Рассрочек Нет.