Егорьевское ш., 42 км от МКАД
Сеченка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 65 м², участок 9 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 55 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 984 тыс. → дом ≈716 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 97 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,23 млн / целевая ≈6,5 млн / пессимист. ≈5,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,04 млн ₽, маржа 52 %, ROI 111 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Кузяево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9307
Рейтинг 79/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 984 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Волна СНТ | 8 сот. | 997 000 | 124 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сеченка СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 41,6 сот. | 7 087 800 | 170 380 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 6,5 сот. | 1 105 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 9,2 сот. | 1 500 000 | 163 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 5,8 сот. | 598 790 | 103 240 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 377 / 109 412 / 121 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 504 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 037 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 111 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Часовня д. да: «санузел» + «под ключ» | 64,8 м² | 9 сот. | 6 310 000 | 97 377 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 67,3 м² | 8,7 сот. | 7 700 000 | 114 413 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гжель с. да: «санузел» + «мебель» | 68 м² | 9 сот. | 7 100 000 | 104 412 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 121 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, в пешей доступности от жд станции Кузяево. На участке в 8,5 соток расположен дом общей площадью 65м2. Первый этаж жилой( две комнаты и кухня), второй этаж под отделку. Есть уличный туалет, колодец, бытовка( душевая). На участке посажена чернопладка, вишни, яблони, пару очень красивых елок, рябина, калина, много сирени. Забор с двух сторон профнастил, с двух рябица. Есть пруд и грибной лес.