Егорьевское ш., 54 км от МКАД
Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 54,7 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 612 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈994 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −982 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Анциферово ≈3,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9305
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 484 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елизарово д. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елизарово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 994 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 60 908 / 105 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -982 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Ветеран СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Давыдово д. | 54,9 м² | 12 сот. | 2 750 000 | 50 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вертолет-2 СНТ | 54 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ново-Загарье д. | 55 м² | 13 сот. | 4 600 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Горняк СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Физик СНТ | 56,7 м² | 10,4 сот. | 1 850 000 | 32 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Анциферово д. | 55 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, кухня оборудована всем необходимым. На участке площадью 12 соток расположены баня и теплица, что позволяет заниматься садоводством. Есть курятник. Есть колодец для водоснабжения. Два антивандальние бокса, один оборудован под мастерскую другой под садовый инвентарь. Садовый инструмент оставляю новым владельцам. Триммер, бензопила, лопаты, грабли, пила, тележка и т. Д. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Мангал три в одном. Мангал коптильня и место для казана. Дом расположен в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. Все взносы уплачены до конца года. Один собственник более 5 лет. PS. Очень грибные места: белый гриб, опята, подосиновики, лисички и даже белый груздь. На участке растут белые и подосиновики. И много других грибов. Покупателю всё расскажу и покажу. Я грибник со старым даже в голодный год с грибами. Про ягоды отдельный разговор. На против дома поле, вечером красотища. В Снт работает магазин есть пруд и детская площадка. Председатель через дом. Замечательная хорошая отзывчивая женщина. Приезжайте на просмотр и вы влюбитесь в это место. Тишина и покой. На месте при осмотре все расскажу без утайки.