Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 268 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −2,16 млн ₽, маржа −161 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Запутная ≈0,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9304
Рейтинг 12/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 268 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 032 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 842 / 41 250 / 60 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −161 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Мечта сад. уч. | 40 м² | 6 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна СНТ | 32 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Радуга СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Рассвет СНТ | 38 м² | 8 сот. | 830 000 | 21 842 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Шатурторф пос. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Шатурторф пос. | 36 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 46 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже прекрасный жилой дом 40 кв/м, на участке 8.2 сот. Подходит под материнский капитал и под ипотеку! Рядом с Ж/Д станцией д. Запутная. Ходят автобусы до Москвы (м. Котельники), до Шатуры и Егорьевска. Дом жилой (можно прописаться) и земля в собственности. Дом из клееного бруса на ленточном фундаменте, двухэтажный, отапливаемый, утепленный. Можно жить зимой. Окна стеклопакеты. Электроэнергия круглогодичная и без перебоев. Тариф "Деревенский". Баня качественно построенная, чистая и большая. Участок ровный, чистый и весной не затапливает. На участке плодовые деревья и ягоды. Территория Снт охраняется, есть шлагбаум, камеры видеонаблюдения, детская площадка, освещаемые улицы. Зимой дороги чистят. Соседи хорошие. Живут круглогодично. В доме никто не прописан. Документы готовы к продаже. Код пользователя: 202946. Номер в базе: 12270105.